Bedrijf verkopen? En wat doe ik met mijn pand?

Intermediair Hans Wijnen bespreekt dit thema.

Advies van Hans Wijnen

Veel ondernemingen worden gedreven vanuit een eigen pand. Dit levert voor de bedrijfsvoering vaak de nodige operationele en financiële voordelen op. Echter, als het bedrijf verkocht wordt dan kan het mooie pand ook voor de nodige extra drempels zorgen.

Iedere situatie is weer anders en dat kan de voorgenomen transactie extra complex maken. Denk bijvoorbeeld aan de volgende situaties: is het pand in eigendom van de ondernemer in privé, van de holding, of van de werkmaatschappij? Voor de eigenaar van de onderneming is het onroerend goed (OG) een onderdeel van zijn/haar opgebouwde vermogen en dus ook direct van invloed op de (financiële) mogelijkheden in de periode na de verkoop. Zaak dus om hier nauwkeurig naar te kijken en dan ook zeker de fiscale gevolgen en mogelijkheden in de overwegingen mee te nemen.

Bovendien kan OG binnen een transactie ervoor zorgen dat het voor koper erg moeilijk wordt om een bedrijfsoverdracht te kunnen financieren. En die financieringsmogelijkheden hebben (met name binnen het MKB) weer direct gevolgen voor de prijs die uiteindelijk voor de onderneming en het OG op tafel zal gaan komen.

Een uitzondering hierop zien we in het volgende: Stel een werkmaatschappij heeft eigen OG wat vrij is van hypotheek met bovendien (dat zou een mooie plus zijn) een goede stille reserve. Dan zien we vaak het volgende:  Op het pand wordt een hypotheek gezet, het geleende geld wordt doorgesluisd naar de koopholding en die gebruikt het dan weer als bron voor de financiering van de overname. Direct gevolg is dat het aanwezige OG de financiering juist vereenvoudigd. Dit komt slechts incidenteel voor maar is niet minder belangrijk.

In de praktijk zien we dat er veel verschillende vormen van overdracht ontstaan.

Soms wordt er gekozen voor een oplossing waarbij koper de onderneming koopt en het pand huurt van verkoper. Zodra koper de koopsom (en bijbehorende financiering) heeft afgelost kan hij dan een nieuwe financiering optuigen om alsnog het pand te kopen.

In een andere situatie is het voor verkoper veel lucratiever om het pand in eigendom te houden en te verhuren aan koper. De huurinkomsten (liefst in privé = box 3) kunnen dan worden gebruikt om het pensioen wat extra aan te vullen.

Weer een ander geval is als koper een investeerder inschakelt die het pand wenst te kopen en dan weer aan koper verhuurt (soms met het doel om op termijn het pand alsnog aan koper door te verkopen).

Een constructie met een modern klinkende naam is de “sale and lease back” constructie. Hierbij wordt het pand aan een derde verkocht en wordt contractueel vastgelegd dat aan het einde van de huur/lease periode de huurder eigenaar is of kan worden.

Bij overdracht van de onderneming en het OG aan de (pleeg/klein) kinderen (en hun echtgenoten) gelden weer andere regels. Overdrachtsbelasting kan soms (gedeeltelijk) worden voorkomen maar dat kan dan weer gevolgen hebben voor het gebruik van het pand. Het kan maar zo zijn dat bij de gekozen constructie het fiscale voordeel alleen geldt als het gebruik van het pand niet verandert. Wil de nieuwe ondernemer dit wel?

Mogelijkheden te over (en dit was slechts een selectie) met allemaal weer hun eigen (on)mogelijkheden.

Het komt er eigenlijk op neer dat, zoals bij elke bedrijfsovername, er altijd gezocht moet worden naar de oplossingen die op dat moment het beste bij de persoon en zijn/haar situatie past. Bovendien dient verkoper er terdege rekening mee te houden dat het ook voor koper een zoektocht is naar de best passende oplossing. De uiteindelijke deal zal dus een perfecte afstemming van de wensen en mogelijkheden van beide partijen dienen te zijn. Alleen dan kan er een goede deal ontstaan.

Mijn advies:

De praktijk wijst uit dat de opmerking  “ik verkoop alles in één keer” vaak veel te kort door de bocht is en allesbehalve de makkelijkste (of beste) oplossing voor dat moment. Zaak dus om e.e.a. goed uit te (laten) zoeken en in kaart te brengen. Begin hier tijdig mee. Bovendien vergen sommige zaken  de nodige tijd (jaren) alvorens ze het maximale resultaat opleveren.

Volg hier het verhaal via YouTube

Hans Wijnen